Asunnon ostaja – moni asia on nyt toisin!

“Asuntomarkkina nyt ja huomenna”

Asunnon ostaja – moni asia on nyt toisin!
Saamme säännöllisen epäsäännöllisesti lukea lehdistä, kuinka asuntomarkkina on milloin piristymässä ja milloin hidastumassa. Hinnat ovat kääntyneet nousuun tai sitten ovatkin taas menossa alaspäin. Useimmiten äänessä ovat -mikä sinänsä on aivan luonnollista- kiinteistönvälittäjät, välitysliikkeet tai niiden edunvalvontansa tai rahoituslaitokset. Kaikki ovat eittämättä ”asiantuntijoita”, mutta kaikilla on myös niin sanotusti oma lehmä ojassa, ainakin jossain määrin.

Pitkälle samoista asemista ponnisti myös hiljattain pidetty Alma Median ja Etuovi.comin tarjoama webinaari. Useimpien mielestä nyt on selvää, että ”käänne on tapahtunut” ja että markkinan suunta on kääntynyt. Minusta kuitenkin tuntuu, että kyseessä on pitkälti asuntomarkkinaan kohdistettu toive. Että nyt noustaan, eikö noustakin?

On toki selvää, että viisarit ovat kääntyneet. Kotitalouksien nostamat uudet asuntolainat ovat lisääntyneet alkuvuoden aikana. Ovat kuitenkin edelleen alle puolet vuoden 2021 tasosta.

Asunnon ostoa suunnittelevat ovat viime vuotta valmiimpia etenemään. Mutta vähemmän valmiita, kuin vuonna 2023.

Käytettyjen asuntojen markkinointiajat ovat edelleen poikkeuksellisen pitkiä. Jopa tilastoiden mukaan. Todellisuus on todennäköisesti vielä tilastoakin karumpi, koska tilasto ei tiedä poistuuko asunto asuntoportaaleista siksi, että se meni kaupaksi vai siksi, että ei mennyt. Ja niin edelleen.

Yksi merkittävä havainto mainitusta webinaarista oli se, että pankit ovat selkeästi tiukentaneet lainanantoaan. Tämä asia tuli erikseen mainituksi niin pankin edustajan kuin välittäjienkin puolelta. Ilahduttavaakin tässä havainnossa oli: Pankit ovat alkaneet kiinnittää entistä enemmän huomiota taloyhtiön tilanteeseen, sen talouteen ja mahdolliseen korjausvelkaan. OUN® on jo pitkään rummuttanut asunnonostajille noiden asioiden tärkeyttä ja siksi meillä on tarjolla palvelut sekä talouden että rakennusten kunnon arvioimiseen.

Asuntomarkkinoilla välittäjien mukaan jo melkein sukupuuttoon kuolleet asuntosijoittajat ja -flippaajat ovat ainakin palanneet tunnustelemaan markkinoita, vaikkei vielä voidakaan mistään ryntäyksestä puhua.

Valtion viimeisimmät kiemurat

Vielä hetki sitten viranomainen (laajasti käsitettynä) oli huolissaan kotitalouksien velkaantumisesta. Ainakin vuodesta 2021 asti erilaisten rajoitusten perään ovat liputtaneet ainakin Suomen Pankki ja Finanssivalvonta. Ja niinpä vuoden 2023 heinäkuun alussa tuli voimaan päätös, jonka mukaan uudet asuntolainat tulee maksaa takaisin enintään 30 vuodessa. Lisäksi ostettavan asunnon rahoituksesta sai lainaa olla enintään 90% sen hinnasta. Ensiasunnon ostajille taso on ollut aiemmin 95%. Ensiasunnonostajat olivat tietyin edellytyksin myös vapautettu varainsiirtoverosta, mutta se vapaus päättyi vuoden 2023 myötä.

Näillä päätöksillä oli valtaosalle asuntomarkkinan parissa toimivista melko selvää, että nämä tulevat vaikeuttamaan ja hidastamaan asuntokauppaa. Ja näin kävi.

Nyt kuitenkin valtio haluaa omalta osaltaan olla vauhdittamassa asuntokauppaa! Eli nyt on laina-aika kasvamassa (taas) enintään 35 vuoteen ja osuus 95%:iin. Ihan kiva ja tervetullut asia asuntoa myyvien, ostavien tai muuten asuntokaupan parissa työskentelevien kannalta.

Ja sitten vielä KVKL

Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto KVKL, joka niin ikään on aktivoitunut hitaan markkinan johdosta.
KVKL julkaisee ja ylläpitää alan koodistoa, Hyvän Välitystavan ohjetta. Ilman suurempaa meteliä, ohjeessa on tehty melko merkittävä muutos aikaisempaan, koskien asunto-osakkeen ehdollista ostotarjousta. Tyypillisesti ostaja on voinut asettaa tekemänsä tarjouksen ehdollisena, jolloin tarjouksesta tulee sitova ehdon poistuttua/täytyttyä. Myyjä on voinut vastaanottaa ainoastaan yhden ehdollisen tarjouksen kerrallaan. Ehdollinen tarjous oli aina mahdollista ohittaa suoralla ostotarjouksella.

Viimeisimmän päivityksen myötä myyjä voi ottaa vastaan useita ehdollisia tarjouksia. Omasta mielestäni tämä vie pohjan koko konseptilta, mutta on toki myyjän etu. Mutta se asettaa kaupan osapuolista ostajan ja välittäjän äärimmäisen hankalaan asemaan: Ostaja ei voi luottaa siihen, että saa kaupan maaliin vaikka tarjouksen ehtona ollut oman asunnon myynti onnistuisikin. (Toki tämä riski on ollut aina olemassa, jos asuntoa tuleekin ostamaan takavasemmalta joku suoralla tarjouksella.) Välittäjän taas pitää olla todella tarkasti hereillä aikajanasta, kommunikoida todella varovaisesti ja huolellisesti ja toivoa, että kaikki menee maaliin ilman mustelmia. Erityisesti tämä korostuu kiinteistökaupoissa. Esimerkki: Ostaja 1 tekee ehdollisen ostotarjouksen omakotitalosta, ehtona kuntotarkastus. Tarkastuksen kustannus jaetaan tarjouksen tekijän ja myyjän kesken tasan. Kohteesta on kuitenkin tehnyt ehdollisen ostotarjouksen myös Ostaja 2. Hänella on ehtona oman asunnon myynti. Kuntotarkastaja tarkastaa ja vetäytyy laatimaan raporttia, jonka lupaa toimittaa seuraavana päivänä. Raportin toimittamista edeltävänä iltana Ostaja 2 kuitenkin ilmoittaa, että oma asunto on myyty, eli ehto on poistunut. Ja pääsee siten kaupoille, kun taas Ostaja 1:lle jää käteen kuntotarkastusraportti ja 50% sen laskusta. 🤷‍♂️

Eipä käy kateeksi välittäjää.