Asunnon ostaminen on lähtökohtaisesti aina hyvä ratkaisu. Mutta siihen liittyy valtava määrä erilaisia termejä, käsitteitä ja jopa ammattislangia. Koska asunto on yleensä aika iso investointi, ei sitä ole järkevä tehdä, jos ei oikeasti tiedä, mistä puhutaan.

Olen itse toiminut asuntokaupan parissa ja tullut todenneeksi, että muutamia ihan perustermejä on syytä ymmärtää, ennen kuin ihan tolkuttomasti innostuu.

Myyntihinta, kauppahinta, velaton hinta?

Kaikki ovat oikeita hintoja, eli mikään niistä ei ole väärin. Niiden merkitys van poikkeaa toisistaan. Jos ostamiisi osakkeisiin kohdistuu yhtiölainaa, maksat myyjälle ainoastaan myyntihinnan ja taloyhtiölle velkaosuuden määrättynä ajankohtana. Mutta mennään aiheeseen tämän pysäyttävän esimerkin kautta:

Minulle soitti välittäjänä toimiessani asiakas, joka oli löytänyt myynnissä olevan uudiskohteen ja oli ostamassa huoneistoa likipitäen puhelimessa, kun ”se ei maksa kuin reilut 80k€ ja on vielä ihan uusi!”. Innostus alkoi laantua nopeasti, kun kerroin että kyseessä on myyntihinta, joka on sama asia, kuin kauppahinta. Sen maksamalla saa omistukseensa kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Eli todellisuudessa asuntoja ei edes osteta, vaan ainoastaan kyseisen asunto-osakeyhtiön osakkeita. Osakkeisiin, joihin kohdistuu myös rakennusaikaisen lainan vastaava osuus. Joka tässä tapauksessa oli noin 170k€. Tämän jälkeenkin maksettavaa vielä jää, koska nykyään hyvin usein tonttiosuus on erotettu omaksi kulukseen. Jos tässä esimerkkitapauksessa ostaja olisi halunnut myös hankkia osuutensa tontista, olisi laskua siitä tullut noin 60k€ lisää. Eli tässä tapauksessa kohteen velaton hinta oli siis yhteensä about 320k€. Eli hieman enemmän, kuin se innostuksen aiheuttanut 80k€.

Pitäydytään samassa esimerkkitapauksessa: Kuten sanottu, asuntoon olisi ”päässyt kiinni” tuolla kauppahinnalla ja jättämällä yhtiölaina- ja tonttiosuudet maksettavaksi kuukausittain vastikkeiden muodossa. Silloin kuukausikukkaroa kurittaisi hoitovastike, jonka maksaminen on ohjelmassa myös silloin, vaikka olisi ostanut asunnon velattomana. Tällä vastikkeella kustannetaan – nimensä mukaisesti- yhtiön ylläpito- ja hoitokulut. Tämän lisäksi maksettavaksi olisi tullut rahoitusvastike, jolla hoidetaan oma osuus yhtiön lainanhoitokuluista ja lyhennyksistä. Ja edelleen tonttivastike, samalla kaavalla. Näin kuukausittaiset asumiskulut olisivat olleet, ilman oman asuntolainan hoitokuluja, noin puolitoista tonnia. Ei sitten tehty kauppoja.

Varsinaisten vastikkeiden lisäksi taloyhtiöt perivät muita pienempiä maksuja, kuten vesimaksu ja vaikkapa tietoliikennemaksu. Näiltä ei tavallisesti voi välttyä. Muita mahdollisia maksuja on esimerkiksi autopaikka- tai saunamaksu, joilta sen sijaan voi välttyä, jos ei käy yhtiön saunassa tai hallitse autopaikkaa.

Taloyhtiöt perivät osakkailtaan kuukausittaista hoitovastiketta kattaakseen yhtiön juoksevat ylläpitokulut. Tämän lisäksi yhtiöllä saattaa olla lainaa, joko rakennusaukaista tai johonkin kunnossapito/perusparannushankkeeseen otettua. Tämä maksetaan yhtiöjärjestyksen mukaisesti, eli käytännössä neliö- tai osakemäärän mukaisesti, niin ikään kuukausittain rahoitusvastikkeen nimellä. Oman lainaosuuden voi halutessaan maksaa myös kerralla pois hallituksen määrääminä päivinä, jonka jälkeen ei luonnollisestikaan ole enää velvollinen maksamaan kuukausittaista rahoitusvastiketta.

PTS? Kunnossapitotarveselvitys?

Kiinteistön ylläpito edellyttää sen kunnossapitoa ja ajantasaista hoitamista. Käytännössä kaikki rakennuksen osat tulevat jossain vaiheessa tiensä päähän, jolloin niitä tulee uusia tai vähintäänkin kunnostaa. Vastuullinen asunto-osakeyhtiö huolehtii siitä, että kiinteistölle ei pääse syntymään korjausvelkaa.

Puhekielessä usein puhutaan kunnossapitotarveselvityksestä ja PTS:stä (Pitkän Tähtäimen Suunnitelma) toistensa synonyymeinä. Sitä ne kuitenkaan eivät ole. Kunnossapitotarveselvitys on vapaamuotoinen listaus kiinteistön kunnossapitotoimista seuraavalle viidelle vuodelle, ja se on lakisääteinen. Siinä listataan paitsi toimenpiteet, myös suunnitellut ajankohdat.

PTS sen sijaan on kymmenen vuoden kattava pitkän tähtäimen suunnitelma, jossa otetaan toimenpiteiden ja ajankohtien lisäksi kantaa myös kustannuksiin ja joka pohjaa tehtyyn kuntoarvioon. PTS ei ole pakollinen.

Molemmat ovat “rullaavia”, eli niiden pitää koko ajan kattaa seuraavat viisi- tai kymmenen vuotta. Parhaimmillaan taloyhtiö ylläpitää huolellisesti PTS:maa ja päivittää sen mukaisesti lakisääteistä kunnossapitotarvesuunnitelmaa, mielellään päivitettyinen kustannusarvioineen.

Lunastuslauseke on varsinkin joissakin vanhemmissa taloyhtiöissä edelleen käytössä ja sellaisen olemassaolo selviää ainakin yhtiöjärjestyksestä. Myös myyntiä hoitavan kiinteistönvälittäjän on sellaisesta kerrottava. Kyseessä on suoraan sanottuna pirullinen keksintö ja sille on vaikea enää nykymaailmassa löytää asiallista perustetta. Sen avulla voi lunastuslausekkeessa määritelty taho lunastaa ostamasi asunnon nenäsi edestä, kun asunto-osakkeen osakkeen omistusoikeus siirtyy toiselle muulta omistajalta kuin yhtiöltä, vaikka itse kauppa olisikin tehty kaikkien taiteen sääntöjen mukaisesti. Useimmiten yhtiöjärjestyksessä lunastusoikeus on annettu yhtiön nykyisille osakkaille. Tällöin taloyhtiön nykyisillä osakkailla on oikeus lunastaa myyty asunto-osake itselleen tietyn määräajan puitteissa kauppojen jälkeen. “Välistävetäjä” maksaa tällöin osakkeista käyvän hinnan, joka tavallisesti on sama summa, millä kauppa on toteutettu. Lunastusaika on tyypillisesti yksi kuukausi siitä hetkestä, kun osakkeiden omistusoikeus on kirjattu uudelle omistajalle. Asia kannattaa asuntoa ostaessa ehdottomasti huomioida ja mahdollisuuksien mukaan varautua lunastukseen. Eli ei kannata aloittaa remonttia tai edes muuttaa sisään, ennen kuin on käynyt selväksi, että lunastusoikeutta ei käytetä.

Uuden ja vanhan termistö

Uudiskohteissa on omat terminsä ja vanhoissa kohteissa omansa. Jos olet ryhtymässä ihan uuteen asuntoon, jonka kerrotaan olevan RS-kohde, ei se tarkoita asunnon olevan yhtään urheilullisempi tai tehokkaampi, kuten usein RS-liite tarkoittaa autoissa. Asuntokaupassa RS tulee sanoista ”Rahalaitosten Suosittelema”, joka taas kertoo sen, että rakennuttajaa, rakentajaa ja perustajaosakasta sitoo lukuisat erilaiset lain määrittelemät velvoitteet. Kuten asunnonostajan turvaksi asettamat rakennusvaiheen- rakentamisen jälkeinen ja suorituskyvyttömyysvakuus. Vanhoissa taloyhtiöissä sen sijaan on usein yhtiöjärjestyksessä määritelty lunastuslauseke. Se kuulostaa suorastaan pelottavalta, mutta sellaisen lausekkeen nojalla ei kukaan kuitenkaan voi tulla soittamaan ovikelloa ja kertoa lunastavansa nyt asuntosi. Lunastuslausekkeessa on määritelty, milloin sitä voidaan soveltaa. Kuten esimerkiksi silloin, kun olet myymässä asuntoasi ja lunastuslausekkeessa on määritelty lunastusoikeus yhtiölle tai toiselle osakkaalle tietyn ajan puitteissa, jolloin joku lausekkeessa määritelty voi lunastaa samalla jo sovitulla kauppahinnalla myynnissä olleen asunnon ensimmäisen ostajan nenän edestä.

Eli yhteenvetona: Osta asunto, mutta vasta kun ymmärrät kaikki hankkeeseen liittyvät yksityiskohdat. Ja jos et jotain ymmärrä, kysy joltain, joka oikeasti ymmärtää. Välttämättä se enon kummin kaiman serkku, joka esiintyy aina kaiken tietävänä, ei ole ehkä se paras neuvonantaja.