Asunto-osakeyhtiön (varsinainen) yhtiökokous on tärkeä. Sitä ei vaan yksinkertaisesti kannata sivuuttaa. Olen jo aikaisemmin kirjoittanut sen tärkeydestä. Ja sen tärkeys on edelleen entisestäänkin noussut.
Samoin on noussut vaatimustaso taloyhtiön hallituksia ja -johtoa kohtaan yleisemminkin. Hesari julkaisi 21.3.2024 aiheesta painavan artikkelin (tilaajille), missä käsiteltiin esimerkiksi johdon toiminnan vaatimuksia muuttuneissa olosuhteissa. Ehkä kaikkein voimakkaimmin muutostarvetta ja reagointinopeutta ja -herkkyyttä on kasvattanut eri osa-alueiden kustannusten voimakkaan nousun aiheuttamat shokit. Shokki on vahva termi, mutta ei tässä yhteydessä ylimitoitettu. Samalla päivämäärällä asiaa nostaa esiin myös YLE artikkelissaan.
Taloyhtiöiden hoitovastikkeissa on tällä hetkellä 5-10% nostopaine. Ajurina nostopaineelle toimii lämmitys, mutta yhtä lailla myös vesi ja kiinteistöverotus. Harmittavan usein kuulee taloyhtiössä omistusasuvien toteavan, että ei koske heitä, vaan ongelma osuu yhtiöön. Unohtaen samalla, että hän on yksi tuon yhtiön omistajista. Jokaiselle asunto-osakeyhtiön omistajalle pitäisi olla itsestään selvää, hänelle kuuluu osakkeidensa mukaisesti vastaava osuus kustannuksista.
Käytännössä asunto-osakeyhtiöillä on yksi varsinainen yhtiökokous vuodessa. Tässä kokouksessa käsitellään lakisääteisesti muun muassa vastiketasot. Joten tasoja tarkistetaan vuosittain. Sykli on auttamatta liian hidas. Jos yhtiössä ei haluta muuttaa kokousjärjestelyjä joustavammiksi, olisi hyvä antaa valitulle hallitukselle valtuudet reagoida muuttuneisiin tilanteisiin myös yhtiökokousten välillä. Jos reagointia ei tehdä, on seurauksena helposti tilanne, jossa yhtiön maksuvalmius romahtaa, kun puskurit syödään normaaleihin ylläpitolaskuihin. Jokaisen taloyhtiön tulisi pitää kynsin hampain kiinni suositellusta kolmen kuukauden vastikekertymää vastaavasta puskurista.
Tyypillisesti yhtiökokouksissa myönnetään hallituksille valtuudet periä tai olla perimättä yhden tai kahden kuukauden vastikemaksut. Vaatii kyllä hallituksilta rohkeutta käyttää saamaansa valtuutusta, vaikka se olisi kaikkien etu. On selvää, että ei ole hauskaa langettaa “ylimääräisiä” maksuja naapureille, mutta vielä vähemmän hauskaa on seuraavassa yhtiökokouksessa esitellä ruma tilinpäätös.
Ennakoiminen ja varautuminen ovat vaikeita rasteja. Tämä on nähtävissä jo pelkästään siitä, miten hiljattain nopeasti noussut inflaatio yllätti jokseenkin jokaisen. On myös selvää, että vastuullisen hallituksen on pyrittävä välttämään yllättäviä tilanteita ja näin mahdollistaa osakkeenomistajille mahdollisimman hyvä ennustettavuus. Epävarmuus taloudessa ei houkuta ketään. Siksi jokaisen olisi hyvä pystyä mahdollisimman tarkasti ennustamaan omia kustannuksiaan, varsinkin asumiseen liittyviä. Koska niitä ei oikein voi välttää ja ne ovat tyypillisesti kotitalouksien menojen kärkipäässä. Siksi -ainakin itse- maksaisin mieluummin tasaisesti hieman enemmän kuin ottaisin yllättäen niskaani kaksi ylimääräistä vastikelaskua.
Ajat ovat kovat ja ymmärrystä ja inhimillisyyttä kaivataan monessa asiassa. Sääli on kuitenkin sairautta, eikä sen takia pidä jättää asioita hoitamatta. Jos yhtiössä alkaa ilmetä kasvavaa vastikevelkaa, on niihin puututtava mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Ratkaisun löytäminen on yleensä helpompaa ennen, kuin tilanne eskaloituu. Ja jos se jo on eskaloitunut, on radikaalimpiin toimiin ryhdyttävä ja otettava vastikevelkaa keränneet huoneistot hallintaan. Tämäkin on asia, missä sekä isännöitsijöiden että hallitusten on otettava härkää sarvista. Muuten yhden ongelmat kaatuvat kaikkien niskaan, jolloin tilanteen hoitaminen ei ainakaan helpotu.
Miksi minä OUNina haluan nostaa näitä asioita esille? Siksi, että korostamme edelleen jokaiselle asunnonostajalle, kuinka tärkeää on selvittää harkinnan alla olevasta taloyhtiöstä kaikki mahdollinen mahdollisimman tarkkaan. Tämä pätee niin talouteen, hallintoon yleensä kuin yhtiön fyysiseen kuntoonkin. Erityisesti korjaushistoriaan ja mahdolliseen korjausvelkaan ovat myös pankit alkaneet kiinnittää enemmän huomiota. Jos yhtiö on onnistunut keräämään korjausvelkaa ja näköpiirissä on useampia isoja remontteja, ei pankilla ole juuri halua lähteä lainoittamaan paitsi huonosti hoidettua asunto-osakeyhtiötä, myöskään sellaisesta asunnonostamista suunnittelevaa. Vanha sanonta ”parempi katsoa kuin katua” toimii tässäkin, joten jos et usko onnistuvasi itse selvittämään kaikkia asioita, käy kaupassamme ja osta itsellesi osaamista ja mielenrauhaa!