coverimage-uudis-vai-vanha

Onko uudiskohteen ja vanhan asunnon ostamisessa eroa?

On. Paljonkin.

Käytetty asunto

Asunto vanhasta yhtiöstä on ostajan kannalta melko suoraviivainen asia. On tärkeää ymmärtää ko. taloyhtiön kokonaistila, sen korjaushistoria, talous, hallinto ja tulevaisuuden näkymät. Eri osa-alueiden painotus riippuu niin yhtön koosta, sen omistamien rakennusten iästä, kuin jossain määrin sijainnistakin.

Yhteistä kaikille kuitenkin on taloyhtiön taloudellisen tilan selvittämisen tärkeys. Kukapa haluaisi sijoittaa rahojaan yhtiöön, jonka taloudessa on epäselvyyksiä? Yhtälailla taloyhtiön hallinto on arvioitava. Hallinnon, eli isännöitsijän ja hallituksen tehtävä on huolehtia taloyhtiön ja sen rakennusten kunnosta. Toisin sanoen suunniteltava ja valvottava, että yhtiön ylläpito ja huolto varmistaa arvon säilymisen ja että yhtiöllä on riittävät resurssit niistä huolehtimiseen. Hyvän hallinnon tunnistaa siitä, että yhtiö ei ole kerännyt korjausvelkaa ja on osannut budjetoida tulonsa ja menonsa riittävän tarkasti sekä että ylläpitää asianmukaisesti vähintään viiden vuoden päähän ylettyvää pitkän tähtäimen suunnitelmaa.

Kilpailu- ja kuluttajavirasto on myös ottanut asiaan kantaa, mutta vaikka lista näyttää melko lyhyeltä, ei se sitä ole. Jokaisen kohdan alle kuuluu varsin laajoja kokonaisuuksia.

Jos tavoittelet vanhan asunnon ostamista, harkitse vakavasti ainakin Talous- ja hallintoraportin hankkimista

Uudiskohteen ostaminen

Asunto uudiskohteesta on usein melko abstrakti asia: Siitä ei ole yleensä olemassa kuin iso kasa paperia ja kauniita havainnekuvia, joten “renkaiden potkiminen” ei oikein onnistu. Uudiskohteen kyseessä ollessa hallintoa ei vielä ole sen enempää kuin korjaushistoriaakaan tai tilinpäätöstä. Tulevaisuuden näkymät tietenkin ovat, mutta aika erilaisella painotuksella, kuin vanhoissa kohteissa. Ainakin ensimmäiset kymmenen vuotta.

Ennakkomarkkinointi

Useimmiten uudiskohteiden kohdalla törmätään termiin Ennakkomarkkinointi. Sillä tarkoitetaan, nimensä mukaisesti ennakkoon tehtävää markkinointia, ja vasta sen tulosten perusteella yleensä tehdään päätös rakentamisen aloittamisesta. Tyypillisesti niin, että noin puolet suunnitelluista asunnoista on varattu. Usein varaaminen myös maksaa (maksimissaan 4% suunnitellusta kauppahinnasta), mutta sen maksaminen ei sido ostajaa eikä myyjää, vaan kumpikin osapuoli voi kaupan peruuttaa syytä ilmoittamatta. Jos varaus puretaan, palautetaan varaussumma sen maksaneelle viipymättä.

RS-kohde

Mikäli ennakkomarkkinointi on onnistunut ja kohde päätetään toteuttaa, se voidaan liittää RS-järjestelmään. RS tulee sanoista Rahalaitosten neuvottelukunnan Suosittelema. Kyseinen järjestelmä on tehty suojaamaan jo rakentamisvaiheessa myytävien asuntojen ostajia Asuntokauppalain 2. luvussa säädellyllä tavalla. Tällaisesta suojajärjestelmän piiriin kuuluvasta asuntoyhtiöstä käytetään myynti-ilmoittelussa nimitystä RS-kohde.

RS-kohteista on myyjän, eli perustajaosakkaan, ennen sitovaa kauppa toimitettava ostajalle ns. turva-asiakirjat. Niitä ovat muun muassa yhtiöjärjestys, vakuustodistukset, taloussuunnitelma, kiinteistöstä kertovat asiakirjat, rakennuslupa ja lupapiirustukset, rakennustapaselostus ja erikoistyöselostukset sekä urakkasopimus. Näiden lisäksi on ostajan syytä tarkistaa myös myyjä tausta, vähintäänkin yritystietojärjestelmästä, josta käy ilmi yrityksen rekisterimerkinnät (ennakonperintä-, ALV-rekisteri, ym.) sekä kuinka kauan yritys on ollut rekisteröidysti olemassa.

Jos ja kun kaikki on ollut kunnossa ja edetään kaupantekoon asti, se tulee tehdä kirjallisesti kauppakirjalla, joka on asiasisällöltään kattava ja asuntokauppalain mukainen sekä kuluttaja-asiamiehen hyväksymä. Tyypillisesti kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä ostettavien osakkeiden kauppahinnasta maksetaan noin puolet. Loput maksupostit erääntyvät sopimuksen mukaisesti rakentamisen edetessä niin, että koko kauppahinta tulee maksetuksi rakennuksen valmistuttua. Mikäli varausmaksua on käytetty, huomioidaan se kauppahinnan osasuorituksena. Omistusoikeus osakkeisiin siirtyy ostajalle samalla, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Mahdollinen yhtiölainan osuus on tavallisesti mahdollista maksaa myös, mutta vasta kaupan toteuduttua, ei rakentamisvaiheessa.

Taloyhtiön hallinto

Rakentamisvaiheessa yhtiön hallintoa edustaa rakennusaikainen hallitus, johon kuuluu yleensä rakennusliikkeen ja/tai rakennuttajan edustajia, mutta mahdollisesti myös asunnon ostajien edustaja/edustajia. Kun rakennus on valmis ja ostajat muuttaneet, pidetään muutaman kuukauden sisällä hallinnonluovutuskokous, eli yhtiökokous, jossa ostajat ottavat asunto-osakeyhtiön hallinnon haltuunsa. Kyseisessä kokouksessa myös valitaan yhtiölle hallitus ja tilintarkastajat muiden käsiteltävien asioiden ohessa.

Mikäli uudiskohde on se, mikä kiinnostaa, löydät tästä hyvän selostuksen hankinnan vaiheista! Koko prosessiin kuuluu siis useita vaiheita. Joten (jälleen kerran), ota selvää asioista etukäteen ja jos et itse osaa, ota OUNi avuksi tilaamalla hyvissä ajoin vähintään Asiakirjojen tarkastuspalvelun

Scroll to Top

Pakko paukutella henkseleitä, ...

…koska meillä on ollut tapana toimittaa tilatut palvelut nopeasti, usein puhutaan vain tunneista. Ymmärrämme, että ostopaine toiveiden kodin löydyttyä on kova, ja siksi lupaamme toimituksen viimeistään 24 tunnin sisällä tilauksesta. Viimeistään. Näin ei sinun tarvitse pidätellä hengitystä ostohousut jalassasi tarpeettoman pitkään.

Yksi raportti

Asuntokauppaan liittyy melko runsaasti erilaisia dokumentteja aina myyntiesitteestä pohjapiirroksen kautta tilintarkastuskertomukseen. Kaikki ovat tarpeellisia arvioinnin kannalta, mutta olennaiset asiat on kuitenkin mahdollista tiivistää selkokieliseksi yhdeksi ainoaksi raportiksi. Kapulakieli syrjään ja faktat ydellä (1) raportilla!   

Kaupan asiakirjat

Vaikka asunto-osakkeen kauppakirja onkin vapaamuotoinen, on siitä kuitenkin syytä löytyä kaikki olennaiset asiat. Me tarkastamme, että näin on. Tarkastamme myös kaikki kauppakirjan kyljessä kulkevat liitteet, eli koko asiakirjanipun. Sinä voit sitten hengittää hieman rauhallisemmin, kun olet allekirjoittamassa kauppakirjaa uudesta kodistasi.

Tarjousneuvottelu

Olemme apunasi tarjousneuvotteluissa. Kerromme, mihin kannattaa kiinnittää huomiota, mitä kannattaa myyjältä/välittäjältä kysyä ja miten saatuja vastauksia olisi hyvä tulkita. Ja minkälaisia johtopäätöksiä tilanteesta voi tehdä

Ostotarjouksen laatiminen

Ostotarjoukseen liittyy myös muutakin, kuin tarjottava hinta. Me autamme kriittisten asioiden määrittämisessä sekä tarkastamme, että ostotarjoukseen on myös kirjattu kaikki sovitut asiat asianmukaisesti. Ja vain sovitut asiat. Jotta sinä voit allekirjoittaa sen turvallisin mielin.

Kauppahinta

Ja siis nimenomaan kauppahinta, ei myyntihinta. Huomioimme myös mahdollisen yhtiövelan sekä tonttiosuuden. Vertaamme hintaa muihin alueen vertailukelpoisiin toteutuneisiin kauppahintoihin, emme hintapyyntöihin. Asunnot ovat aina yksilöitä, joiden varustus ja kunto vaihtelevat suuresti. Saamme kuitenkin selville, onko hinta oikealla hehtaarilla.

Hoitovastiketaso

Arvioimme, millaiselle tasolle yhtiön perimä hoitovastike asettuu muihin alueen vertailukelpoisiin taloyhtiöihin verrattuna. Kurkkaamme myös, onko taso ollut oikea kustannuksiin nähden ja onko siinä selkeitä nostopaineita.

Alueen kaavoitus

Selvitämme, onko alueen kaavoituksessa jotain muutoksia muhimassa, vai onko kenties se kalliilla ostamasi merinäköala vuoden päästä katoamassa uuden rakennettavan tornitalon taakse. Tai onko joitain hieman vähemmän radikaaleja asioita tapahtumassa harkitsemasi kohteen ympäristössä.

Taloyhtiön hallinto

Tutkimme, miten yhtiön hallinto on onnistunut tehtävässään, käsittäen niin isännöinnin kuin hallituksenkin. Onko hallinto ollut ainoastaan huolehtimassa siitä, että säästetään joka kohdassa vai siitä, että yhtiö pysyy kunnossa ja sen arvo säilyy tai peräti kasvaa. 

Tulevat korjaushankkeet

Arvioimme, millaisia korjaushankkeita taloyhtiössä on lähitulevaisuudessa odotettavissa ja millaisella aikataululla niiden voidaan olettaa tulevan vastaan.  Saatammepa heittää myös jonkinlaisen arvauksen oletetuista kustannuksista!

Korjaushistoria

Tutkimme, milloin ja millaisia toimenpiteitä yhtiössä on toteutettu ja peilaamme niitä kunkin asian teknisiin käyttöikiin. Käytämme esimerkiksi Rakennustietosäätiö RTS:n ja LVI-Keskusliiton määritelmiä. Näin saamme arvioitua, onko yhtiöllä korjausvelkaa.

Taloyhtiön talous

Luemme huolellisesti läpi taloyhtiön tasekirjan ja toimintakertomuksen, laskemme niistä saatujen tietojen perusteella esimerkiksi yhtiön velkaantumisasteen, maksuvalmiuden ja arvioimme taloustilanteen kokonaisuutena. Kokoamme havainnoistamme selkokielisen raportin, jonka avulla saat kuvan yhtiön tilanteesta.