On. Paljonkin.
Käytetty asunto
Asunto vanhasta yhtiöstä on ostajan kannalta melko suoraviivainen asia. On tärkeää ymmärtää ko. taloyhtiön kokonaistila, sen korjaushistoria, talous, hallinto ja tulevaisuuden näkymät. Eri osa-alueiden painotus riippuu niin yhtön koosta, sen omistamien rakennusten iästä, kuin jossain määrin sijainnistakin.
Yhteistä kaikille kuitenkin on taloyhtiön taloudellisen tilan selvittämisen tärkeys. Kukapa haluaisi sijoittaa rahojaan yhtiöön, jonka taloudessa on epäselvyyksiä? Yhtälailla taloyhtiön hallinto on arvioitava. Hallinnon, eli isännöitsijän ja hallituksen tehtävä on huolehtia taloyhtiön ja sen rakennusten kunnosta. Toisin sanoen suunniteltava ja valvottava, että yhtiön ylläpito ja huolto varmistaa arvon säilymisen ja että yhtiöllä on riittävät resurssit niistä huolehtimiseen. Hyvän hallinnon tunnistaa siitä, että yhtiö ei ole kerännyt korjausvelkaa ja on osannut budjetoida tulonsa ja menonsa riittävän tarkasti sekä että ylläpitää asianmukaisesti vähintään viiden vuoden päähän ylettyvää pitkän tähtäimen suunnitelmaa.
Kilpailu- ja kuluttajavirasto on myös ottanut asiaan kantaa, mutta vaikka lista näyttää melko lyhyeltä, ei se sitä ole. Jokaisen kohdan alle kuuluu varsin laajoja kokonaisuuksia.
Jos tavoittelet vanhan asunnon ostamista, harkitse vakavasti ainakin Talous- ja hallintoraportin hankkimista.
Uudiskohteen ostaminen
Asunto uudiskohteesta on usein melko abstrakti asia: Siitä ei ole yleensä olemassa kuin iso kasa paperia ja kauniita havainnekuvia, joten “renkaiden potkiminen” ei oikein onnistu. Uudiskohteen kyseessä ollessa hallintoa ei vielä ole sen enempää kuin korjaushistoriaakaan tai tilinpäätöstä. Tulevaisuuden näkymät tietenkin ovat, mutta aika erilaisella painotuksella, kuin vanhoissa kohteissa. Ainakin ensimmäiset kymmenen vuotta.
Ennakkomarkkinointi
Usein uudiskohteiden kohdalla törmätään termiin Ennakkomarkkinointi. Sillä tarkoitetaan, nimensä mukaisesti ennakkoon tehtävää markkinointia, ja vasta sen tulosten perusteella yleensä tehdään päätös rakentamisen aloittamisesta. Tyypillisesti niin, että noin puolet suunnitelluista asunnoista on varattu. Usein varaaminen myös maksaa (maksimissaan 4% suunnitellusta kauppahinnasta), mutta sen maksaminen ei sido ostajaa eikä myyjää, vaan kumpikin osapuoli voi kaupan peruuttaa syytä ilmoittamatta. Jos varaus puretaan, palautetaan varaussumma sen maksaneelle viipymättä.
RS-kohde
Mikäli ennakkomarkkinointi on onnistunut ja kohde päätetään toteuttaa, se voidaan liittää RS-järjestelmään. RS tulee sanoista Rahalaitosten neuvottelukunnan Suosittelema. Kyseinen järjestelmä on tehty suojaamaan jo rakentamisvaiheessa myytävien asuntojen ostajia Asuntokauppalain 2. luvussa säädellyllä tavalla. Tällaisesta suojajärjestelmän piiriin kuuluvasta asuntoyhtiöstä käytetään myynti-ilmoittelussa nimitystä RS-kohde.
RS-kohteista on myyjän, eli perustajaosakkaan, ennen sitovaa kauppa toimitettava ostajalle ns. turva-asiakirjat. Niitä ovat muun muassa yhtiöjärjestys, vakuustodistukset, taloussuunnitelma, kiinteistöstä kertovat asiakirjat, rakennuslupa ja lupapiirustukset, rakennustapaselostus ja erikoistyöselostukset sekä urakkasopimus. Näiden lisäksi on ostajan syytä tarkistaa myös myyjä tausta, vähintäänkin yritystietojärjestelmästä, josta käy ilmi yrityksen rekisterimerkinnät (ennakonperintä-, ALV-rekisteri, ym.) sekä kuinka kauan yritys on ollut rekisteröidysti olemassa.
Jos ja kun kaikki on ollut kunnossa ja edetään kaupantekoon asti, se tulee tehdä kirjallisesti kauppakirjalla, joka on asiasisällöltään kattava ja asuntokauppalain mukainen sekä kuluttaja-asiamiehen hyväksymä. Tyypillisesti kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä ostettavien osakkeiden kauppahinnasta maksetaan noin puolet. Loput maksupostit erääntyvät sopimuksen mukaisesti rakentamisen edetessä niin, että koko kauppahinta tulee maksetuksi rakennuksen valmistuttua. Mikäli varausmaksua on käytetty, huomioidaan se kauppahinnan osasuorituksena. Omistusoikeus osakkeisiin siirtyy ostajalle samalla, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Mahdollinen yhtiölainan osuus on tavallisesti mahdollista maksaa myös, mutta vasta kaupan toteuduttua, ei rakentamisvaiheessa.
Taloyhtiön hallinto
Rakentamisvaiheessa yhtiön hallintoa edustaa rakennusaikainen hallitus, johon kuuluu yleensä rakennusliikkeen ja/tai rakennuttajan edustajia, mutta mahdollisesti myös asunnon ostajien edustaja/edustajia. Kun rakennus on valmis ja ostajat muuttaneet, pidetään muutaman kuukauden sisällä hallinnonluovutuskokous, eli yhtiökokous, jossa ostajat ottavat asunto-osakeyhtiön hallinnon haltuunsa. Kyseisessä kokouksessa myös valitaan yhtiölle hallitus ja tilintarkastajat muiden käsiteltävien asioiden ohessa.
Mikäli uudiskohde on se, mikä kiinnostaa, löydät tästä hyvän selostuksen hankinnan vaiheista! Koko prosessiin kuuluu siis useita vaiheita. Joten (jälleen kerran), ota selvää asioista etukäteen ja jos et itse osaa, ota OUNi avuksi tilaamalla hyvissä ajoin vähintään Asiakirjojen tarkastuspalvelun.
